柯桥房产网
全站网站标志右侧
资讯页面导航下面1
房产资讯会员登陆左侧
父母怎样把房子留给子女最合算
类型:热点关注  日期:2015-07-14  浏览:3114 次  评论:查看评论

不久前,河南实行直系亲属房产过户可随意定价的政策,也就说是,只要是父母子女、兄弟姐妹之间的房产过户,你的房子愿意卖多少钱,可以自己商量确定。

该政策一实施,便出现了不少几千元、几百元的“超笋价”过户。因为原则上只要高于“1蚊鸡”(粤语,1元的意思)便可以放行,原来成千上万元的过户费可忽略不计。

真是有一种政策叫做“别人家的政策”啊!不少地方那个羡慕嫉妒呀!以广州为例,即使是直系亲属过户,也要按照评估价来定价。“老子的东西,迟早是小子的,我愿意把房子以‘1蚊鸡’卖给我儿子,这叫做你情我愿,为什么不可以呢?!”老李表示十分不理解。事实上,老李早已经以儿子小李的名义买了两套房,其中一套还是儿子读高中的时候就购买的。

话虽如此,事实上,关于父子之间、亲人之间的房屋赠与、房产继承,分分合合也很复杂。虽然亲情大过天,可以“1蚊鸡”的亲情价相赠,但发生纠纷时,对薄公堂也理不清。单单就过户方式来说,继承、赠与、买卖等不同方式涉及的税费也大不相同。

房产留给孩子,继承、赠与、买卖大不同

父母的财产迟早是留给孩子的,这是很多中国人认为理所当然的观念。就目前而言,继承、赠与和买卖是最主要的三种方式。其中,继承需要父母去世才能办理,当父母健在的时候,一般会采用赠与或买卖的方式。

无论是继承、赠与或者买卖,都会发生一定的税费,哪种方式最抵?则要视具体房产情况而定。业内人士提醒市民,假如考虑将来子女出售房产时需要缴纳的税费,买卖的税费有时候还可能低于赠与,市民最好就近找一家中介的专业人士计数,选择最适合自己的方式。

下面以一套两房单位为例,目前该房产的市场价约为120万元,房产证未满两年,买入价为40万元。

父母怎样把房子留给子女最合算 继承赠与大不同

赠与 首次过户缴3%契税

房产赠与需要缴纳的税费有契税、公证费以及登记费等,其中最大笔的是契税,为房屋评估价的3%。市价120万元的房子,契税为3.6万元。

假如子女在房产证满两年后再出售且是唯一住房,可以免缴营业税及个人所得税,只需缴纳少量手续费。

假如子女在受赠后不足两年即出售房子或者子女拥有多套物业,按照这种操作方式,子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税,即按转让收入减掉合理费用后征收20%,同时还要缴纳转让收入5.5%的营业税。假设将来子女以150万元卖出这套房产,则在两次转手过程中父子(女)共需缴纳的税费可能高达40万元。

2  买卖 满两年再转手可少缴税

假如父母把房产“卖”给子女,需要缴纳评估价总额1%的个人所得税。由于房产证未过两年,还要缴纳增值部分5.5%的营业税。子女需要缴纳1%的契税。他们共需缴纳6.8万元。

当日后子女再次转让这套房产时,假如取得房产证满两年且是唯一住房,子女只需缴纳少量的交易手续费。

假如房产证未满两年或者拥有多套房屋的话,则需要缴纳总额1%的个人所得税及增值部分5.5%的营业税,两次交易的税费共9.95万元。

可以看出,假如子女将来不等房产证满两年即卖出房子,父子(女)之间采用买卖的方式比赠与要省钱。假如子女的房产证超过两年,应该先卖掉这一套房再买大房,可以节省不少税费。

3  继承 税费最省

从理论上讲,通过继承的方式把房产留给子女是税费最少的一种方式,假如没有其他方面的考虑,可以等父母去世后再办理房产过户,只需要缴纳少量的登记费和印花税。

假如子女通过继承方式取得房产证满两年后再出售该房产,且是唯一住房的话,可同时免缴个人所得税和营业税,只需缴纳少量交易手续费。

即使在房产证不满两年的情况下卖出,也只需要缴纳1%的个人所得税和5.5%的营业税,总费用为9.75万元。

 

疑难解答

房产证加名或减名,要按几步走?

陈先生问:我和妻子前几年在海珠区购买了一套房子。我最近看新闻在谈遗产税,说未来遗产税肯定要实行,且费用不少。我想把儿子的名字加进房产证里,同时减去妻子的名字,这样,儿子就能拥有房屋一半的产权,以后即使继承我的那一半,也可以少交些税。不知道具体应该怎样办理?

答:建议陈先生选择先删名、再加名的程序办理。先和妻子到公证部门办理房屋的夫妻析产公证手续,然后到财税部门办理完税或免税手续,再到广州市国土房管局测绘部门出具测绘附图,最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、夫妻析产协议书、测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料,到广州市国土房管局交易登记部门申请房屋析产登记,把该房屋的全部产权登记在陈先生名下。

从法律上来说,加名实质上是增加房屋的共有产权人。按照规定,要增加房屋的共有权人,可以采取房地产权赠与或者买卖的方式。

假如陈先生想采取赠与的方式办理过户。第一步应先到公证部门办理房屋的赠与公证,然后到财税部门办理完税或免税手续,再到广州市国土房管局测绘部门出具测绘附图,最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、测绘附图、原房地产权证书、赠与公证书、身份证明等资料,到广州市国土房管局交易登记部门申请房地产权赠与登记,增加儿子为房屋共有人。假如陈先生和儿子一起到房屋交易登记机构办理赠与登记,则赠与合同无需公证。

假如采取买卖方式则与普通房屋交易无异,在陈先生与妻子完成析产后,陈先生可带齐证件与儿子一起到广州市房管局交易中心完成交易即可。

相关:房产税计算器:知道你每年要交多少房产税吗?

对拥有两套住宅的家庭,人均建筑面积80平方米以上的部分,视为奢侈型住宅消费,每年按市场评估价征收1%到3%的房产税,且没有减除额;

家庭第三套住房,每年征收4%到5%的房产税,且没有减除额;

家庭第四套住房及以上住宅,每年征收10%的房产税,且没有减除额;

取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入12%交房产税的规定;

所有商业房产,每年按租金收入的12%交房产税;

家庭仅有的一套住宅,免征房产税。

目前商业房产的房产税确实是按照租金的12%来征收。正因如此,消息一经网络传播,就有人信以为真,觉得房产税真会有那么高,也不得不得不佩服造谣者的能力——假消息里混含真内容,怎能不让人信以为真?

可是,再高仿真的谣言,也改变不了谣言的事实。Why?原财政部财政科学研究所所长贾康多次透露过房地产税改革的初衷,是调节贫富差距,而不是调控房价,并且第二套房应从轻征收。按照这个目的,上述征税的规定显然不符合房地产税改的初衷,在实际中也缺乏操作的可行性。

如此说来,随着不动产登记制度越来越成熟,对税源的控制就会越来越严格,这就为征税提供了极大便利。唯一不确定的就是征税时间表。贾康此前曾表示,产权登记 2015年很难完成,有媒体报道,2016年城镇区域要完成不动产登记,2018年全国城乡全部登记完毕。如果在2016年底之前,全国人大最后审批通过房地产税立法,使保有环节也有税,那么2017年就是依法执行问题,而不是扩大试点范围的问题。

也就是说,3月份不动产登记开始后,房地产税不太可能立马开征,登记可不是一朝一夕就可以完成,征税也不能一蹴而就。坐拥房子无数的“房哥”、“房姐”们,可以未雨绸缪了。

普通老百姓究竟要不要交税,具体交多少税?一户家庭如果在全国不同城市同时拥有两套住宅,要交房产税吗?老家那套是父母住,自己那套是工作地点,两套房子都需要交税吗?

根据贾康和其他参与政策设计及制定的官员透露的信息,第一套房子免征的可能性很大,即使这套房子是豪宅,第二套房子则有可能从轻征收房产税。

至于第三、第四套房子征税的税率,也不太可能像之前传的那样采取递进原则,更有可能是固定税率,这样才能实现贾康所设想的“调节社会贫富差距的问题”。否则,富人们都把房子卖了,还怎么通过房产税调节贫富差距呢?

税率不太可能像本文开头提及的谣言那般夸张,为避免增加老百姓税收负担,税率超过3%的可能性非常小。

如此一来,大家基本上可以了解未来的房地产税将是怎么样。拥有一套豪宅的,虽然房子抵得上人家四、五套,甚至十套,但也有免征的可能性;拥有四五套房子的,也不要过于担心征税会让你破产;如果只有一两套房子,就更不必担心自己家交不起房地产税。

从目前情况看,未来的房地产税应该是大多数人都能交得起的。也正是因为有房地产税的存在,未来不住人的房子会变得越来越少。

(网络)

  • 我要评论
  • 评论内容:
| 帮助说明 | 法律声明 | 关于我们 | 收费标准 | 中介建站 | 广告报价 | 付款方式 | 汇款通知 | 联系我们 | 留言咨询 |
柯桥房产网 浙ICP备07017064号 中国柯桥房产网 地址:中国轻纺城柯桥 邮编:312000
热线:13967509256 传真号码:13967509256 手机号码:13967509256
网站客服QQ:727970828 房产中介群:223031630